「ネットで土地を探しているけど、全然見つからない…」
「未公開の土地があるって聞いたけど、本当にあるの？」
土地探しって本当に大変ですよね。
私は幸運にもわずか１ヶ月で条件に合う土地を購入することができましたが、探している時は焦りますよね。
「いい土地がどこにも見当たらない…」
インターネットで公開されている土地は、どれも魅力的には見えませんでした。
そんな私が土地を購入できた理由、それは「未公開の土地」。
実は市場で出回っている不動産のうち、約２０％は未公開（インターネット未掲載）と言われているんです。
今回の記事は、インターネットで一生懸命土地を探しているのに、なかなか見つからずお悩みのあなたに向けた内容となっています。
- 未公開土地の探し方３選
- 未公開土地が存在する理由
- 土地購入にかかる諸費用について
未公開土地の探し方３選
未公開土地の探し方①地域の不動産会社に相談
未公開土地の探し方１つ目は「地域の不動産会社に相談」です。
ちなみに私が未公開土地を購入できた理由がこれ。
地域の不動産会社は通常、周辺エリアの物件に特化しています。
そのため
地域住民との結びつきが強く、貴重な物件情報を握っている可能性が高いのです。
私は親戚のつながりで地域の不動産会社を紹介してもらい、未公開の土地を教えてもらいました。
条件も良く公開直前の土地でしたが、運良く購入できました。
紹介してもらえる不動産会社がないという方は、地域の不動産会社に何度も足を運ぶと良いでしょう。
担当者に熱意を伝えることができれば、条件に合った未公開の土地情報を優先的に教えてくれるかもしれませんよ。
未公開土地の探し方②ハウスメーカーを決めてから土地を探す
未公開土地の探し方２つ目は「ハウスメーカーを決めてから土地を探す」です。
ハウスメーカーを決めてから土地を探した方が良い理由として以下が挙げられます。
✅ハウスメーカーを先に決めるメリット
- 優先して土地探しをサポートしてくれる
- 営業マンがプロ目線で判断してくれる
- 未公開土地の情報を握っている可能性がある
ハウスメーカーの営業マンは多数のお客さんを抱え、忙しい方が多いですよね。
その中でも成績を上げないといけないプレッシャーを抱えています。
であれば、自社で購入するかどうかわからない人に時間をかけるより、土地さえあれば契約してくれる人に時間をかけるのは当然ですよね。
私が家を建てたときは、あとは土地さえあれば本契約ができる状態でしたので、営業マンが一緒になって土地を探してくれました。（結局、地域の不動産会社から土地を買いましたが…）
土地を購入するときも、ハウスメーカーの営業マンが
- その土地が希望の間取りやプランに合っているか
- 地盤など災害の危険性はないか
を判断してくれました。
不動産会社はあくまで土地を売買するプロであり、家を建てるプロではありません。
ハウスメーカーの営業マンに、家を建てるプロとして判断してもらえるのは大変心強いですよね。
また、ハウスメーカーは未公開土地の情報を握っている可能性が高いです。
ハウスメーカーは土地がなければ、家を建てることができないからです。
私の時もいくつか未公開土地を紹介してもらえましたが、希望の条件に合わなかったので見送った経緯があります。
理想の土地を探したいのであれば、先にハウスメーカーを決めることを検討してみてください。
失敗しないハウスメーカーの探し方とは？
私も家を建てたい！と思ったときは、何から始めたらいいのか全く分かりませんでした。
でもご安心ください。
家づくりを始める人の大多数は、注文住宅カタログ一括請求サービスを利用することから始めます。
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✅注文住宅カタログ一括請求サービスのメリット
- 無料でカタログが手に入る
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以下の記事で、家づくりのスタートに最適な注文住宅カタログ一括請求サービスについてまとめていますので、ぜひ参考にしてみてください。
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未公開土地の探し方③不動産マッチングサービスを利用する
未公開土地の探し方３つ目は「不動産マッチングサービスを利用する」です。
不動産マッチングサービスとは、ご希望の条件を入力すると、条件に合った土地や不動産会社を紹介してくれるサービスのこと。
その中でも一番のおすすめが「タウンライフ不動産売買」。
「タウンライフ不動産売買」は、信頼性の高い不動産会社を厳選し、完全無料で一括でマッチングしてくれるサービスです。
- 未公開の物件情報を受け取れる
- 土地を探す手間が省ける
- 条件に沿った土地の提案を受けられる
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タウンライフ不動産売買は、不動産売買部門で「利用満足度」、「使いやすさ」、「薦めたいサイト」でNo.1に輝いている信頼できるサービスです。
また、プライバシーマークの認定を受け、個人情報の取り扱いが厳格に管理されているので、安心して利用できます。
未公開の土地が存在する理由は４つ
未公開土地とは、ホームズやスーモなどの不動産情報サイトに掲載されていない土地を指します。
でも、なぜインターネットに掲載していない土地が存在するのでしょうか。
タウンライフ不動産売買によると物件が未公開になる理由として、４つ挙げています。
- 売り主が物件を売りに出していることを近隣に知られたくない
- 情報を知った買い主候補が大勢やってくるのを防ぎたい
- リフォーム作業中で物件を公開できない
- 広告費をかけなくても売れる、条件の良い物件だから
物件が売れ残ってしまった場合は、最終的には公開するしかないこともあります。
つまり、インターネット上で公開されている土地は、未公開土地と比べて魅力的ではないものが多いことになります。
そりゃ、いくら探してもいい土地は見つかりませんよね。
私は理想的な土地を未公開物件として、手に入れることができました。
つまり
未公開の土地を探すことが、理想的な家づくりの出発点
であるといえます。
未公開土地のメリットデメリット
未公開土地のメリット
未公開土地のメリットは以下のとおりです。
- 競争率が低い。
- 優良物件である可能性が高い。
未公開土地のメリット①競争率が低い
未公開土地はホームズやスーモなどの不動産情報サイトに掲載されていませんので、一般的にはあまり知られていません。
つまり、競争率が低いということです。
不動産情報サイトで良い土地を見つけたのに、先を越されて悔しい思いをした方にとっては、大きなメリットであると言えます。
②優良物件である可能性が高い
未公開土地がある理由で述べたように、未公開土地は広告費をかけなくても売れる土地である場合があります。
つまり、条件の良い土地である可能性が高いということです。
条件の良い土地に出会えないという方にとっては、大きなメリットです。
未公開土地のデメリット
未公開土地のデメリットは以下のとおりです。
- 購入を急がないといけなくなる。
- そもそも未公開土地を探すことが大変。
未公開土地のデメリット①購入を急がないといけなくなる
未公開土地の中には、公開しようと準備している土地や、売り主の都合で公開が急に始まる場合があります。
私は未公開土地を購入しましたが、売り主の都合で公開開始する直前でしたので、即決が必要でした。
しかし、即決できるほど条件の良い土地だったので、私の場合はまったく問題ありませんでした。
このように購入を急がないといけなくなる可能性がありますので
土地の優先順位を自分の中で確認しておく
ことが重要です。
未公開土地のデメリット②そもそも未公開土地を探すことが大変
当然、未公開ですので探すこと自体が大変です。
しかし、条件の良い土地に巡り合える可能性が高いので、大変な労力に見合う価値があるといえます。
未公開土地購入にかかる諸費用はいくら？
上記の方法で理想の土地を見つけ、予算も想定の範囲内。
いざ購入！となったあなた。
土地にかかる諸費用は計算に入っていますか？
一般的に諸費用は、土地代の５～１０％程度かかります。
諸費用が思ったより高く、建物の予算を減らさないといけない…そんなことは避けたいですよね。
この章では私の経験も踏まえ、土地にかかる諸費用についてご紹介します。
土地購入にかかる諸費用とは？（我が家の実例あり）
| 項 目 | 金 額（円） |
| 仲介手数料 | ４２万１，２００ |
| 固定資産税按分 | ５万 １３１ |
| 土地登記費用 | １７万４，６００ |
| 金消契約印紙代 | ２万 ０００ |
| 土地つなぎ融資利息 | ２０万８，７０１ |
| 合 計 | ８７万４，６３２ |
我が家の土地にかかる諸費用・税金は８７万４，６３２円でした。
我が家の土地代は１，２００万円でしたので、諸費用の比率は約７．２％となります。
仲介手数料
この中で高額なのは「仲介手数料」の４２万１，２００円ですね。
仲介手数料は以下の式で上限額が決められています。
✅仲介手数料の計算
土地価格 × ３% + ６万円 + 消費税
土地代１，２００万円で改めて計算すると…金額が合わないですね。
今となっては理由は不明ですが、あくまで上限額ですので、よしとします。
固定資産税按分
固定資産税は毎年１月１日時点の所有者に、１年分の税金が課税されます。
つまり売主は１年分の固定資産税をすでに支払っているため、年の途中で所有者が変わった場合は、契約時に日割りで清算することになります。
我が家は６月に土地の売買契約をしましたので、約半額分を売り主に支払っています。
土地登記費用
土地登記費用とは、登記簿に記載された所有者を変更する際に発生する費用です。
登録免許税として、固定資産税評価額の１．５％と司法書士に支払う報酬が必要。
✅登記費用の計算例
土地代１，２００万円、固定資産税評価額（土地代の７０％）８４０万円として
- 登録免許税 ８４０万円 × １・５％ ＝ １２．６万円
- 司法書士の報酬５～８万円程度（我が家は約５万円）
金消契約印紙代
金消契約印紙代は土地の購入額によって、金額が決まっています。
| 土地の購入額 | 金消契約印紙代 |
| １００万円超、５００万円以下 | ２，０００円 |
| ５００万円超、１，０００万円以下 | １万円 |
| １，０００万円超、５，０００万円以下 | ２万円 |
| ５，０００万円超、１億円以下 | ６万円 |
参考：国税庁ホームページ
土地つなぎ融資利息
土地つなぎ融資利息とは、土地代を支払うために一時的に借りる資金にかかる利息を指します。
本来、住宅ローンは、注文住宅が完成して入居後に始まりますが、土地代は建設が始まる前に支払う必要があります。
そのため、土地を購入してから入居するまでの間、利息が発生することになります。
我が家は約３００日間で、約２０万円の利息を支払いました。
未公開土地の探し方 まとめ
今回は未公開土地の探し方について、ご紹介しました。
- 安く注文住宅を建てたい方
- 注文住宅を建てたいけど、何から手を付けてよいかわからない方
- 忙しくて住宅展示場に行けない方
- 家づくりを絶対に失敗したくない方
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